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　　中 國 城 鎮(zhèn) 化 發(fā) 展 報 告

觀察：房地產(chǎn)稅的推出將給市場一個預(yù)期，房企要理性分析將來的市場形勢。完善金融市場體系對房產(chǎn)是利好消息，但也要注意防范金融風(fēng)險。

分析：健全宏觀調(diào)控體系具體到住房領(lǐng)域，中央要引導(dǎo)地方政府通過制定規(guī)劃，減少過分依賴房地產(chǎn)的盲目建設(shè)。這也涉及到房價調(diào)控的問題。

建議：在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有余房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達(dá)到預(yù)期效果。

十八屆三中全會《決定》中，至少有10處改革有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受華西都市報記者采訪時說，《決定》中直接針對房地產(chǎn)的內(nèi)容僅有幾處?！暗槍ν恋亍⒔鹑?、財稅等多項改革，都與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)?！毕嘈烹S著《決定》的逐步落實，我國的房地產(chǎn)業(yè)將不斷朝著平穩(wěn)、健康的方向發(fā)展。對于房企而言，建議要保持理性、要跳出行業(yè)看行業(yè)。

話改革

現(xiàn)行調(diào)控如何穩(wěn)妥過渡

在朱中一看來，目前兩個問題需要特別引起注意?！耙皇?020年要實現(xiàn)這些改革目標(biāo)，但就目前而言，（問題是）怎樣把一些地方現(xiàn)行的限購、限價等調(diào)控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡；二是目前房地產(chǎn)市場地區(qū)差異性很強，怎樣因地制宜地落實《決定》也是一個問題?！?/P>

朱中一說，2010年以來的調(diào)控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路（既增加保障房和支持自住性購房，又抑制投機性購房）在方向上是正確的。至于一些城市的限購政策和少數(shù)城市的限價措施，也是在市場化調(diào)控政策未出臺前的階段性措施。而且，抑制投機的限購政策在一些地方是利大于弊的。人物名片

朱中一

先后任職住建部體改法規(guī)司、政策法規(guī)司副司長、巡視員兼副司長。其間參與了《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《住房公積金管理條例》等房地產(chǎn)配套規(guī)章的制訂、審核等工作；還配合住建部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司等有關(guān)司局起草了國務(wù)院有關(guān)促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格、規(guī)范拆遷行為等重要文件和房地產(chǎn)市場形勢分析、經(jīng)濟適用房政策實施情況分析、中國特色城鎮(zhèn)化道路等報告的草擬與修改工作。現(xiàn)任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長。

讀《決定》

10 處改革利于房地產(chǎn)健康發(fā)展

朱中一認(rèn)為，《決定》中至少有10項改革內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，若這10處改革內(nèi)容能夠完全落實，將有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展：

一是市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控中采取的限購、限價等行政性措施將逐步通過市場化手段來代替。

二是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

三是完善金融市場體系。還提出了研究建立“住宅政策性金融機構(gòu)”、“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制?！边@些對房產(chǎn)行業(yè)而言都是利好，但也要注意防范金融風(fēng)險。

四是健全宏觀調(diào)控體系。具體到住房領(lǐng)域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理。中央要引導(dǎo)地方政府通過制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，減少過分依賴房地產(chǎn)的盲目建設(shè)。這也涉及到如何對房價進行調(diào)控的問題。

五是加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。房地產(chǎn)稅的推出將給市場一個預(yù)期，房企要理性分析將來的市場形勢。同時，建議在征收房產(chǎn)持有稅的同時，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以“穩(wěn)定稅負(fù)”，將多余的住房推向二手房市場和租賃市場。

六是房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。提出了探索進城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將有利于提高進城農(nóng)民工購房和承租住房的能力?！稕Q定》還明確，把進城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系。

七是在探索構(gòu)建開放型經(jīng)濟新體制中，涉及到房企如何利用好國際、國內(nèi)兩個市場，房企“走出去”發(fā)展將有更大空間?，F(xiàn)在一些骨干房企已經(jīng)積極“走出去”了，而且國外也歡迎我們到那里去開發(fā)。

八是探索實行官邸制。這對于住房市場的規(guī)范也有很大好處。

九是健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系。這就是通常說的住房雙軌制問題，朱中一認(rèn)為，政府保障和市場供應(yīng)也不要絕然分開。建議在房價上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當(dāng)增加限價房、自住型商品房等供應(yīng)，但要界定清楚政府和個人在產(chǎn)權(quán)中的比例，探索共有產(chǎn)權(quán)制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有余房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達(dá)到預(yù)期效果。同時，要發(fā)揮好住房公積金幫助住房困難戶的作用。

十是加快生態(tài)文明建設(shè)中，提到劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實用途管制。在未來建設(shè)中，還要調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價機制，提高工業(yè)用地的價格。建議在城市建設(shè)用地中，要通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來適當(dāng)增加住宅用地。與此有關(guān)的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

說行業(yè)

隨城鎮(zhèn)化發(fā)展有大前景

“三中全會指出，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持總量平衡，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期?！敝熘幸徽f，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央應(yīng)該引導(dǎo)地方政府根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況，制定規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，保持總量平衡。同時，還要規(guī)范發(fā)展二手房市場和租賃市場，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。

對于房企，朱中一建議，在中央經(jīng)濟工作會議以及在明年的全國兩會前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《決定》中與行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容，保持理性。“房地產(chǎn)業(yè)隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有很大前景?！敝熘幸徽f，所以更要跳出行業(yè)看行業(yè)。如房地產(chǎn)稅，對投機性購房和大戶型、高檔的商品房將會起到一定的抑制作用，電商的發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)也會有較大的影響，因此房企在開發(fā)產(chǎn)品時，也要慎重考慮。